一个被称作“国家海岸”的海湾，变成了资本大鳄的“竞技场”

这是个烂俗的故事，因为故事开头就是“很久很久以前”……

很久很久以前，海南三亚椰子洲岛附近的渔民已连续四个月无鱼可打。当地巫婆说，海龙王妻子死了，要给他送去一位漂亮的未婚姑娘，他才会收起魔法，恢复供应鱼虾。为了乡亲们的生存。最后，槟榔被一个叫海棠的姑娘接住了。其实，海棠早已有了心上人，但她仍毅然选择投身海底。她的心上人也自愿跟随而去。第二天，海湾里的鱼虾果然富足起来。为了纪念海棠姑娘，人们就把这片海湾叫做了海棠湾。

现实中有关海棠湾的故事，也很“俗”。那便是海南故事无法回避的关键词：资本、地产。

现在的海棠湾原住民无须再担心海龙王收回鱼虾了。在他们祖辈劳作的海岸上，万达、保利、天房、招商、中外建等地产大鳄已投入巨资进行开发，喜来登、豪华精选、凯宾斯基、康莱德、瑞吉、洲际、威斯汀等32家高端酒店已经或即将开业。

另一个更大的计划是，上海复星计划在此掷金百亿元，建造全球顶级奢华度假村品牌亚特兰蒂斯。这也将是继迪拜和巴哈马之后的全球第三个亚特兰蒂斯项目。

一场资本的较量正在这片海湾展开

果子渐熟

刚过去的2013年春节，三亚陷入“回扣门”事件的舆论漩涡中。去年同一时期则是海鲜排档的“宰客门”。连年来的负面消息让三亚旅游形象蒙上了阴影。万元天价酒店更是成为三亚旅游被热炒的代名词。

问题迭出，其暴露的症结之一是，作为热带旅游的稀缺产品，原有的三亚，尤其是旺季的三亚，已经超负荷运行，无法接纳蜂拥而至的数十万游客。

为解决这一问题， 2004年三亚市决定启用海棠湾。海棠湾与亚龙湾、大东海湾等同为三亚五大名湾之一，距三亚市区30公里。但与亚龙湾这个熟透的果子不同，海棠湾则完全是一片未开垦的处女地。

政府起初的用意很简单，就是通过开发海棠湾作为一个新城区，来减轻老城区的压力。但在国际概念性规划竞标中，一个关于“国家海岸”的概念引起了各方兴趣。围绕这个概念，海棠湾的未来面貌渐渐清晰起来。按照规划，这片海湾将成为“国际顶级品牌滨海酒店带”、“世界级游艇休闲社区”、“国家级医疗及健身疗养基地”，并跻身“世界一流的旅游度假天堂”。

这些概念听起来有些吓人，也注定了推进的难度

2007年，三亚市政府一次性出让7宗地块，7家买主之一的王健林最为积极。2010年底，大连万达投资20余亿元建设的六星级康莱德酒店、五星级希尔顿逸林度假酒店率先开业。在开业典礼上，王健林说，大量知名企业都在海棠湾拿地，但“其他的公司都在观望，希望等别人先开发经营后再借势”。于是，有媒体用“海棠湾遭遇观望”为题进行了报道。

事后回忆起来，海棠湾管委会副主任吴钟斌说，确实应当感谢王健林，在整个海棠湾很多方面还不是很完善的情况下就率先开业，确实有榜样作用。之后，喜来登、豪华精选等6家高档酒店也陆续开业。这片长达22公里海滩上的酒店群已初具规模。

王健林之所以敢吃螃蟹，还有一个重大的政策背景——2009年12月，国务院批复《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》。这一国家战略对海南的定位之一就是——中国旅游业改革创新的试验区。

有了国际旅游岛，有了试验区，免税店很快成为三亚新的“景点”。目前，其日进店游客超过万人。据三亚当地人讲，免税店经常人满为患，“游客都疯了似的，不看价钱就往购物篮里塞，跟菜市场没什么两样。”

如此境况显然无法满足游客的购物欲望。这也就催生了海棠湾国际购物中心的建设，该中心建成后，将成为世界最大的单体免税城。新的免税城由中国国旅建造，计划投资将超过50亿元，2013年12月将竣工营业。

另一个项目让海棠湾的开发商吃了定心丸——2012年6月8日，落地海棠湾的解放军总医院海南分院正式建成开诊。这已经不是一所普通的、一般意义的医院，而是一个拥有58幢楼宇和现代设施的医学城。

如此，从奢华酒店群，到最大免税城，到高端康体机构，海棠湾要塑造的“世界一流的海岛休闲度假旅游目的地”的目标，终于有了些眉目。

海棠湾这个果子慢慢熟了。

地产盛宴

无论如何“加温”，背后其实都是资本的较量，而较量的工具，非地产莫属

在海南，地产也是永恒的主题。从上世纪90年代初经历大起大落之后，20年来，以海口、三亚为代表的海南经济就再也没有逃脱地产的影响。据数据统计，一直到1999年，海南省用了整整七年的时间，处置积压房地产的工作才基本结束。2006年下半年开始，元气大伤的海南房地产开始出现恢复性增长。

2007年正式启动的海棠湾计划，恰好赶在这个历史节点上。

有一种说法是，海南省沿东海岸向内纵深一公里地块，早已被各大地产商瓜分殆尽。只要是你听说过的有点名气的房企，就一定在海南有项目。

海棠湾作为黄金海岸的处女地，宣布对外招商，其热棒程度自然可想而知

海南国际旅游岛战略确立之后，更是如此。据《海南日报》文章，约4000亿热钱为此奔向海南圈地，仅国务院文件公布后的5天时间，整个海南省楼市销量就达到了2008年全年的销量。三亚当然不例外。三亚当地朋友说，那时购房者一下子多了起来，甚至有人拎着现金敲门买房，让人哭笑不得。

但海棠湾没有卷入旅游地产的炒作中。虽然海棠湾号称国际旅游岛的“示范区”，但其开发本质上缘于三亚旅游的自发变革，而不是海市蜃楼似的虚幻概念。

据悉，目前在海棠湾约100平方公里的土地上，已先后有超过80个投资项目。除了顶级酒店和免税城之外，还将国际艺术中心、南中国影视城、国际会展中心等文化旅游项目。一向以海底世界项目闻名的大连海昌集团，也将斥巨资在此建造海棠湾梦幻不夜城，使之成为大型主题乐园。

万达影城作为海棠湾的文化项目之一，早已在2010年正式迎客。现在，其主推的大型音乐剧叫做《海棠•秀》，其故事即文章开头有关海棠姑娘的传说。

海棠姑娘的传说正被越来越多的游客熟知。那么，以海棠姑娘命名的海湾，会成为资本竞夺的传说吗？

对话吴钟斌：

严防投资泡沫

Q=中国周刊
A=吴钟斌（海棠湾管委会副主任）
Q：一提到海南、提到土地、提到造城，就容易让人联想到“泡沫”二字。海棠湾规划体量如此巨大，会否出现泡沫问题？
A：海棠湾的项目基本都是企业自有资金来支撑的，而且一投至少是20多个亿甚至上百亿的成本，必然是经过大量市场调研、产业研判与前景分析的，现在的产业投资已理性很多，不会出现以往海南地产的泡沫化现象。以往的泡沫更多是投机造成的。我们也做了些防范，比如坚持政府主导，主导规划、招商、基建、征地、拆迁、安置、出让等，而且土地一般是带着项目出让的，你拿下某块地，就必须做某类明确的项目，而且我们对每年建设进度也做了要求。事实上，海南国际旅游岛建设上升为国家战略以来，海南确实成为投资热门，但我们控制较严，所以没有出现泡沫问题。
Q：如此多的资本在海棠湾落地，政府是怎样招商的，从中扮演了什么角色？
A：实话讲，因为社会资本看好三亚、看好海棠湾，我们现在更多的是择商而不是招商。招商中，拿地是公开的市场招投标。但在项目建设及运营后，我们在税收上是有减免的，比如酒店，目前对营业税实行的是减半征收。
Q：三亚的旅游形象一直是大家关心的问题，尤其是春节等旅游旺季，遇到的投诉可能相对多些。海棠湾作为“国家海岸”，如何解决这一问题？
A：如果游客的愉悦指数普遍不高，那么这个旅游城市是失败的，至少是不成功的。海棠湾目前处于开发初期，舒适度还有不足之处，但我们起点很高，希望无论硬件还是软件都能成为海南国际旅游岛的重要窗口。
Q：海南国际旅游岛的窗口，不仅是形象，是不是也包括一些先行先试的做法，比如博彩业？
A：这个话题比较敏感。博彩能不能做，不是三亚一地说了算的，更不是海棠湾能决定的。
Q：海棠湾的土地，原本全是原住民的居住地和农田。为了开发“国家海岸”，近5万人将全部搬迁。这其实又是一个农村实现城镇化的课题。中国城镇化正热火朝天地在各地展开，考验的是地方政府的智慧和良心。海棠湾怎样解决这个问题？
A：这些原住民将全部迁入10个不同风格的新建风情小镇，每户家庭不花一分钱都可以住进别墅。风情小镇的建设采取了“建设-移交”的BT模式，由企业建，政府再以现金或其他形式回购。

风情小镇建设是海棠湾一切工作的“牛鼻子”，是一个很大的命题，最终将实现两变：农村变社区、农民变居民。酒店其实好建，别墅也好造，但“农民变居民”却需一个过程，甚至是长期的过程。这其实是一个社会重构的过程，因为农民原先的生活空间、社会关系、价值体系很大程度上都进行重组，在一个全新的空间——风情小镇里重构。比如你搬到新别墅了，却随意盖了个猪圈、加了个车棚，那就有点胡闹了。所以，对于海棠湾来说，最难的其实在这里，也是今后几年当中我们工作的重中之重。

来源：中国周刊 记者：陈文